【案情简介】
出卖人与买受人在中介的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》一份，约定出卖人向买受人出售其所有的位于本市闵行区的一套房屋，协议对房屋价款、支付方式、支付时间、交房时间、过户时间等内容进行了约定，并载明房屋建筑面积为98.1平方米。合同签订后，买受人向出卖人支付了定金5万元。其后，经向闵行区房地产交易中心调取该房屋的登记信息，买受人发现该房屋登记的建筑面积为96.8平方米，比协议上载明的建筑面积少了1.3平方米。买受人能否据此提出终止交易并要回定金中介能否向买卖双方要求支付居间佣金
【律师分析】
一、《房地产买卖居间协议》是一份三方当事人、两个法律关系的合同，属于合同联立。从性质上判断，其一为居间关系，但另一法律关系是预约合同关系还是买卖合同关系应根据具体情况认定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据该条规定的司法精神，如果《房地产买卖居间协议》不具备买卖合同的主要条款或者虽具备买卖合同的主要条款但出卖人未收取购房款的，该《房地产买卖居间协议》的性质应为预约合同而非买卖合同;如果《房地产买卖居间协议》已经具备买卖合同的主要条款且出卖人已经收取购房款的，该《房地产买卖居间协议》的性质应为买卖合同。
二、《房地产买卖居间协议》中载明的建筑面积与房屋登记的建筑面积不一致，视为买卖双方对买卖合同的主要条款未能协商一致，买卖合同未成立。因买卖双方对合同主要条款未能达成一致意见，视为不可归责于双方的原因导致合同未能成立，双方均不承担定金责任。
《房地产买卖居间协议》中载明的建筑面积与房屋登记的建筑面积不一致，视为买卖双方对买卖合同的主要条款未能协商一致，买卖合同未成立。因买卖双方对合同主要条款未能达成一致意见，视为不可归责于双方的原因导致合同未能成立。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”，买卖双方均不需要承担定金责任。
三、中介获取居间佣金以促成买卖合同成立为前提。买卖合同未成立，中介无权向买卖双方要求支付佣金。
根据《合同法》的相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，在房地产交易市场，中介公司获取中介报酬的必要前提应当是促成交易双方的买卖合同成立。买卖合同未成立，中介无权向买卖双方要求支付佣金。
综上所述，本案中，买受人有权要求终止交易并要求出卖人返还定金，中介无权要求买卖双方支付居间佣金
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