关于房屋买卖的程序与合同生效的时间的问题

【转让合同】关于房屋买卖的程序与合同生效的时间的问题 

一、条件：

1、 主体资格符合法律要求，自然人须具备民事权利能力和完全民事行为能力。

2、 客体合法。一般情况下，共有房屋未经其他共有人的书面同意的，或者权属有争议的，司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋权利的不得买卖。

房屋产权人出卖出租房屋的，应提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。

以成本价或标准价购买公房的，住用5年后可进入市场买卖。

二、程序：

第一，房屋买卖当事人签订书面买卖合同。合同应当载明下列主要内容：一，双方当事人的姓名或者名称、住所;二，房地产权属证书名称和编号;三，房屋坐落位置、面积、四至界限;四，房屋成交价格和支付方式;五，房屋交付使用的时间;六，违约责任;七，双方约定的其他事项。

第二，买卖双方当事人在买卖合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法身份证明、房屋买卖合同等有关文件同时持合法证件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

第三，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复。

第四，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对买卖的房屋进行现场查勘和评估。

第五，房屋买卖双方当事人按照规定缴纳有关税费。

第六，房地产管理部门核发过户单，办理房屋产权转移手续。

【注】《城市房地产转让管理规定》的规定，下列房屋不得买卖：一，权属有争议的;二，共有房屋未经其他共有人书面同意的;三，未经依法登记领取权属证书的;四，司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋权利的;五，法律、行政法规禁止买卖的。

房屋买卖合同何时生效

根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：

1. 若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。

2. 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。

基于不动产所有权的特殊性，买卖中的商品房所有权，即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。

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