律师提醒：物业单方面声称免责是霸王条款

打官司找张雷律师 张雷律师 普法天天讲 北京张雷律师 

霸王条款1：第三人致业主人身伤害、财产损失责任自负，物业不承担任何责任。 

【解读】物业不能免除小区业主发生人身伤害、财产损失的连带责任。《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 

法院目前对于这类案件的处理态度主要如下： 

首先，要根据物业管理企业是否已合理地履行了管理责任来判断对于损害行为的发生是否存在过错？如业主自身有过错时，可以相应减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。而对于是否已经履行了管理责任则需要物业公司进行举证，比如有无监控、监控是否正常运作。有无定时巡逻、有无交接班记录等，如果合理必要的管理服务内容物业公司都已做到，还发生上述行为的，应该来说物业公司必要的谨慎管理义务已注意，由此而导致的责任应当就与物业公司无关。 

其次，至于赔偿数额，即对于侵害行为导致的损失，则举证责任在于业主方，并不是说业主说有多大损失就有多大，其要有足够证据予以证明，如自行车被盗，要证明当时有车停在小区及车辆价值的多少；人身损伤的，要有医疗的相应证明等等，如无法证明的，业主的请求法院也是无法予以支持的。 

霸王条款2：业主使用物业管理区域内休闲运动器械，因器械故障造成人身伤害的，责任自负。 

【解读】休闲运动器械属于小区公用设施，物业公司不能免除小区业主发生人身伤害、财产损失的连带责任。 

当发生物业服务公司与业主因为共有设施、设备发生损害赔偿纠纷时，应首先查看物业服务公司对共有设施、设备是否具有管理职责，主要依据是业主与物业服务公司之间签订的物业服务合同。应查看物业服务合同中是否有约定物业服务公司对相应的设施、设备拥有管理的义务，负有管理义务是物业服务公司承担赔偿责任的前提。 

而休闲运动器械属于小区公用设施，物业承担管理职责，应当对器械故障导致的人身伤害承担相应责任。因此，物业服务公司对小区内共用设施负有管理职责的，应做好日常的管理工作，要定期对设备进行检查、维护，并做好相应的检查、记录工作，尽到其管理的职责，避免发生安全事故。