利率不断上调 “房奴”应该提前还款还

打官司找张雷律师 张雷律师 普法天天讲 北京张雷律师 

利率不断上调 “房奴”应该提前还款还是定期存款

    眼下，摆在房奴面前这样一个问题：如果手头有1万元的闲散资金，您会选择存款还是提前还贷呢？  


    假设条件：李先生买一套70万元的房子，购房时首付40万元，获得商业贷款30万元，贷款期限20年，并已采用等额本息还款法还款5年，现手头有1万元闲散资金。  


    情形一：用于提前还款  


    将1万元用于提前还贷，采用当前5年期以上购买第一套房商业贷款优惠利率6.66%为基数。由假设条件可知，商业贷款20年期、30万元在利率不变的情况下，李先生5年已还本金42584.80元。  


    由此可知，还剩需还的本金是257415.2元。此时，如果将闲散的1万元用于提前还贷，提前还贷后本金将减至247415.2元，剩余贷款年限为15年，此时在利率保持6.66%不变的情形下，第6年需偿还的利息是16177.87元。  


    而若未做提前还贷，其在第6年需还的利息是16831.72元。由此可以计算出，提前还贷1万元后的第6年比未提前还贷少还利息16831.72元-16177.87元=653.85元。  


    情形二：用于定期存款  


    将这1万元闲散资金用于定期银行存款，目前1年期定期利率是4.14%，即这1万元1年期的利息是414元(扣除利息税后为393.3元)。  


    以1年为期比较情形一和情形二，提前还贷后，贷款的当年利息可以少还653.85元，比起将1万元用于银行存款的当年利息393.3元要多出260.55元。由此可以看出，将1万元用于提前还款，要比存到银行的收益有明显的优势，而这仅仅是1年的差额。而随着贷款年限的增长，这一差额将会逐渐加大。  
  
    如果不做提前还贷，假设利率近5年不变的情况下，从第6年算起的未来4年需还利息总和为62864.28元，未来5年需还的利息和是76546.83元。  


    如果在第6年提前还贷后，从第6年算起的未来4年需还利息和是60422.16元，未来5年的利息和73573.20元。因此，提前还贷的未来4年会比未提前还贷的未来4年少还利息2442.12元，同理，5年将少还利息2973.63元。  


    如果将这1万元以4年期为限做定期存款(先以3年定期的利率存储3年，然后再以1年期定期利率存储1年所获得的4年定期最高利息计算)，4年后扣除5%的利息税后，其利息所得是2233.13元，比前种情况提前还贷后4年少还利息2442.12元低208.99元。  


    如果将1万元以5年定期利率存款，5年后扣除利息税所获得的利息为3123.45元，比提前还贷后少交利息的2973.63元要高149.82元。  


    如上数据显示，由于提前还贷后的未来4年少交的利息额度要高于定期存款4年所获得的利息收入，如果还贷者手头有闲散资金，而4年内又没有合适的项目可以投资，在提前还贷和存款之间可以优先选择提前还贷。  


    反之，5年的少交利息额度要低于定期存款5年所获得的利息收入，因此，如果您这笔资金在5年及以上的时间里没有项目可以投资的话，在提前还贷和存款之间可以选择定期存款，以获得相对较高的收益。  


    通过如上案例分析，专业人士建议，如果目前有闲散资金，又没有合适的可投资项目，要结合手头持有资金时间的长短情况来考虑是否提前还贷，或是将钱以定期存入银行。以此为将来的还贷岁月减轻压力或获得相对较高的利息收入。